[이사특집]12. 전세사기 안당하는 방법 및 예방하는 방법 우선매수권, 경매자금 저리 대출 특별법 무엇??

[이사특집]12. 전세사기 안당하는 방법 및 예방하는 방법 우선매수권, 경매자금 저리 대출 특별법 무엇??

전세를 거래하게 되면 내 돈을 다시 받지 못할까 하는 불안감과 걱정이 먼저 앞서게 됩니다. 전세사기를 치는 사람이 마음 먹고 사기를 친다면 미리 예방하기가 쉽지 않습니다. 전세사기범이 사기를 친다해도 여러가지 예방을 해놔야 하는데요. 아래 글을 참고해주시길 바랍니다. 

이사특집 12번째 글로 부동산 관련글 참고해주시길 바랍니다. 

전세사기수법 및 특별법 관련되어서 작성된 글이 있습니다. 아래를 참고해주시길 바랍니다. 

[이사특집]11. 전세사기수법 특별법 무갭투자 깡통전세 신축빌라 시세 조작 세금체납 근저당권 설정 (빌라왕 신림동 전세사기 수법 인천 부산 전세사기)

[이사특집]11. 전세사기수법 특별법 무갭투자 깡통전세 신축빌라 시세 조작 세금체납 근저당권

 

전세사기 안당하는 법 예방하기!!

 

 

 

오늘은 전세사기 안 당하는 법 및 예방하기 위해선 무엇을 준비하고 알아야할 선 지식은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 임대인을 꼭 확인 할것!

 

임대인인 줄 알았는데 속았다! 아래는 전세사기 예시를 가지고 왔습니다. 

사례) 2019년, 인천 중구에서 있었던 일이에요. A씨는 타인의 오피스텔을 자신의 소유라고 거짓말하면서 등기부등본의 소유자 항목을 위조하여 사기를 쳤어요.

A씨가 바로 ‘가짜 임대인’이었던 것이죠. 피해자들의 대부분은 아직 임대차 경험이 많지 않은 사회 초년생이었죠. 금방 들통날 얄팍한 거짓말었지만, 그 피해가 생각보다 어마어마했어요. 무려 약 24억원에 달했죠.

 

 

불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우

 

임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야만 해요. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것이죠.

임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한 번 확인하기를 추천해요.

 

 

 

전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 해요. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

 

2. 신탁회사 동의 없는 계약

 

“임대인이랑 계약한 게 무효라고요?”

사례) 2019년, 마산에 사는 임대인 A씨는 2019년 1월에 한 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 그 증서를 담보로 거액의 대출을 받았어요.

그럼 임대인 A씨에게는 신탁회사의 동의 없이는 집을 임대할 권한이 없게 되는데, A씨는 이를 속이고 15가구의 세입자들과 계약을 강행해버렸어요.

보증금을 가로챈 거죠. 신탁회사 동의 없이 계약했으니, 계약 자체가 무효가 됐어요. 세입자들은 하루아침에 쫓겨나게 됐고요. 그렇게 세입자들은 총 5억 원 규모의 신탁 부동산 사기 피해를 입게 됐어요.

 

신탁이란?

전문적인 용어로 신탁이란?

재산을 가진 사람이 자신이 믿을 수 있는 제3자에게 자신의 재산을 이전하여 관리 및 운용하도록 하는 행위라고 해요.

이때 ‘재산을 가진 사람’은 위탁자라 칭하고 ‘재산을 이전받은 제3자’는 수탁자라고 칭해요.

따라서 부동산 신탁이란 부동산을 소유한 위탁자가 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 부동산을 이용해 수익을 얻기 위해 수탁자에게 신탁하는 행위를 말하는 거죠.

신탁이라는 개념 자체가 여러 이해관계자를 내포하고 있다 보니 많이 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 간단하게 정리하자면 부동산 재산을 전문가에게 맡겨 관리하는 것이지요.

 

3. 전문가와 함께 진짜 소유권 확인하기

 

신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 해요. 왜냐면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가거든요. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있어요. 

 

 

 

이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청 받을 수도 있어요. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천해요.

 

4. 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 공인 중개사

 

일부 지역에는 나쁜 관행이 있어요. 그건 바로 임대인 없이 임대차계약을 맺는 관행이에요.

공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않는 거죠.

이 빈틈을 노리고, 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있어요. 예를 들어볼게요. 여기 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 한 명 있어요.

이 공인중개사는 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결해버려요. 하지만 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 해요. 이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 나쁜 공인중개사가 빼돌려요.

공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 거죠.

 

국가공간정보포털 기간을 통해서 정상적으로 등록된 공인중개업자인지 확인할것!

 

5. 새롭게 생긴 공인중개사 확인하고 주의할것!

 

여기서 잠깐!!

공인중개사와 계약을 할때 모든 공인중개사는 아니겠지만 최근에 새롭게 생긴 공인중개사와의 계약은 꼭 확인해봐야 합니다. 혹시나 하는 마음으로!!

그렇다면 이러한 불상사를 막기 위해서는 어떻게 해야할까요?

우선, 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 해요. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많아요.

등록된 중개업자인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인할 수 있어요. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있어요.

 

국가공간정보포털

 

전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행!

전세계약당일 임대인변경시 예시입니다. 

사례) 2021년 4월, A씨는 서울 동작구 상도동의 한 주택에 입주하게 되었어요. 근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집이었죠. A씨는 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았 어요.

이쯤 되면 세입자로서 할 수 있는 모든 일을 다 했다고 볼 수 있지요. 그런데 어느 날, 법원으로부터 고지서 한 통을 받게 되었어요.

집이 경매에 넘어가게 되었으니 퇴거해달라는 내용이었죠. 어떻게 된 일일까요? 알고 보니 전입신고 당일, 임대인 B씨가 자산이 거의 없다시피 한 C씨에게 소유권을 넘겼고, C씨는 주택담보대출을 받았어요. 그러다 대출을 갚을 여력이 되지 않았던 C씨는 잠적했고, 집은 경매에 넘어가게 된 거죠.

 

그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요? 이런 일들은 당일 즉시 효력을 가져요.

그러니까, 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월 31일부터 효력이 생겨요.

 

이 부분은 계속 언급되고 주의해야할 부분입니다. 7월1일 0시부터 대항력이 생기지만 6월31일에 대출을 받아 세입자 뒤통수를 치는일...

 

이 부분은 확실히 법적으로 변화가 필요함을 느낍니다.

 

새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에, 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이에요.

 

이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행해요.

만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 되어요. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있어요.

 

1) 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인

 

만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 해요. 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.

 

2) 특약사항을 꼭 넣을 것!!!

 

계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.

 

위 내용들은 hug 전세사기예방센터 내용을 참고해서 작성하였으니 참고해주시길 바랍니다!

 

HUG전세사기예방센터

 

특약사항 넣어야 할것 들은 무엇이 있을까요? 유튜브 내용 참고해주시길 바랍니다!

https://www.youtube.com/watch?v=8fPwkK3RohA&t=264s 

 

전세보증보험 가입

전세보증보험은 무엇?

전세보증보험은 전세 계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세 보증금 반환을 책임져 주는 보험을 말합니다. 

전세보증보험 가입이 되어 있는 집을 구하는 것도 좋은 방법이라 생각됩니다!

국내에는 HUG, SGI, HF까지 총 세 곳에서 전세보증보험을 가입할 수 있습니다. 

 

HUG 전세보증금 반환보증 신청 방법

 

1.지사 또는 위탁은행 방문신청

2.모바일 신청

• 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
• 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
• KB국민카드 > 국카몰app > 라이프샵 > 전세보증

 

3. 모바일 보증 신청

• 공사 모바일보증 앱에서 이용 가능(모바일HUG)

 

안심전세app 2.0 다운받기 전세앱 어떤 기능? 24시간 비대면 보증신청 가능!

안심전세app 2.0 다운받기 전세앱 어떤 기능? 24시간 비대면 보증신청 가능!

 

늦어도 전세 계약 기간이 경과하기 전에 가입해야 하니 잊지 않도록 주의하시길 바랍니다.

전세보증보험은 전세계약 만기일에 바로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 절차와 심사를 받고 받을 수 있는데 그 기간에 기존에 살고 있던 전세집의 전입신고를 빼면 안됩니다. 

보증보험에서 돈을 받기 전까지 유지해야 합니다. 

 

전세보증보험은 예전에 작성된 글을 참고해서 봐주세요!!!!

 

전세보증보험 가입 대상 절차 전세보증금반환보증 보증받을 수 있는 금액 필요 서류 무엇? 보증금액 9천만 원 이하일 경우 보증료율

전세보증보험 가입 대상 절차 전세보증금반환보증 보증받을 수 있는 금액 필요 서류 무엇? 보증

 

보증신청 가능 여부를 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 아래 링크를 참고해주세요!! 

 

▼▼▼▼▼

 

 

보증신청 가능 여부 확인하러 바로가기 

 

경매자금 저리대출 특별법은 무엇?

전세사기 피해자들을 돕기 위한 특별법을 말하는데요. 살던집이 경매에 넘어가게 되면 피해자가 그것을 사들일 수 있게 하고 또 낮은 이자로 대출을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 아래를 참고해주세요!

전세사기 안당하는 방법 및 예방하는 방법에 대해서 알아봤습니다. 이 글을 읽는 분들은 전세사기 당하지 않도록 반드시 예방잘하시길 바랍니다!!!

https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007171579 

우선매수권 주고 경매 자금 저리 대출…특별법 발의됐다

 

▶같이 보면 좋은글

[이사특집] 4.신혼희망타운 평수 분양형 공동주택 자격조건 가장 큰 장점 단점

[이사특집] 5. 주택 임대차 신고제 신고 대상 문의 할곳 갱신계약 예외 사항

​[이사특집]6. 내 집 장만 후 집주인 변경되었습니다면 , 집주인과의 관계 유지 방법 및 주의사

세입자 보호법 보증금 보호 준비 서류는? 전월세 신고제 알아보도록 할게요!

[이사특집]7. 부동산 계약시 궁금한점 모음(임대차 계약서 원본 , 아파트 매매계약서 등기부등본

[이사 특집]전세 세입자 이사 집주인 통보 언제할까요?

[이사특집] 2. 중도금 날짜 잡는 방법? 계약해지 잔금처리

[이사특집] 3. 부동산 용어 매수 매도 의 뜻